La zona

Localizzazione: centrale, residenziale, periferica, extraurbana.

Lo stabile

Anzianità di servizio: in costruzione, nuovo ma già costruito, recente (meno di 35 anni), vecchio;
Caratteristiche costruttive: signorile, medio signorile, economico, d'epoca; Servizi: ascensore, tipo di riscaldamento, portineria, giardino, parco giochi.

Le cose da fare

• Farsi un'idea delle misure reali della casa che si vorrebbe acquistare;
• Controllare come vengono tenute le parti comuni degli edifici;
• Chiedere conto della situazione condominiale;
• Informarsi sulla serietà di chi vende e di chi intermedia la vendita.

Il prezzo giusto

La superficie commerciale: il metro quadrato è il riferimento base per il prezzo, quindi sarebbe conveniente che il potenziale acquirente, nel visitare un immobile, si porti dietro un metro per prendere direttamente le misure o ottenga una piantina dell'alloggio per verificarne la scala e l'aderenza alla realtà. A questo punto è fondamentale sapere che le case non si misurano sulla base della superficie "calpestabile", ovvero sugli spazi effettivamente utilizzabili per abitare, bensì sulla base della cosiddetta "superficie commerciale".

Come si calcola? Oggi non è possibile dare una risposta univoca, perchè in materia valgono gli usi provinciali, raccolti dalle camere di commercio. In alcuni casi gli usi prevedono norme molto dettagliate. La superficie commerciale si ottiene addizionando i vari elementi in questo modo:

1. La superficie totale dell'unità immobiliare comprensiva dei muri interni considerata al 100%;
2. La superficie dei muri perimetrali confinanti con altri immobili o con parti comuni dell'edificio al 50% e quella dei muri perimetrali non confinanti al 100%. I muri delle case indipendenti vengono sempre stimati al 100%;
3. Il 50% della superficie dei balconi e, generalmente, 1/3 della superficie del terrazzo;
4. Il 10% dei giardini di proprietà esclusiva.

Si tratta comunque di percentuali di massima, soprattutto per quanto riguarda balconi e terrazzi. Infatti, in questo caso, conta molto anche il piano e l'affaccio. Un terrazzo al primo piano che dà su un parco condominiale può al limite valere più dello stesso terrazzo a piano alto, mentre, al contrario, un terrazzo basso che affaccia su cortile in cemento circondato da altre costruzioni o da box ha valore molto basso.

Come si determina il prezzo (palazzo e zona)

Offriamo una lista dei fattori che determinano, nel metodo comparativo, la stima di un immobile, senza dare cifre. Sono diversi gli elementi da prendere in considerazione, per questo motivo esporremo, commentandoli, solo quelli relativi alla zona e al palazzo.

Ubicazione: Le zone centrali in genere hanno maggior valore di quelle semiperiferiche o periferiche. E' un discorso che però non può prescindere da particolari situazioni locali. Immobili di pregio in un hinterland collinare in prossimità del centro abitato, valgono come e più del centro. Vi possono poi essere particolari situazioni di degrado (presenza di criminalità o di immigrazione clandestina) che deprezzano zone anche centrali. Poi ci sono situazioni particolari (il mercato settimanale sotto casa, la presenza di locali notturni, etc) che possono far scendere il valore di strade o rioni situati in quartieri o zone di alto pregio.

Età e stato di manutenzione: generalmente gli immobili sono divisi in tre fasce: nuovi (con meno di dieci anni o sottoposti a efficaci lavori di ristrutturazione); recenti (con meno di 35 anni); vecchi. Lo stato di manutenzione è un aspetto fondamentale per valutare la convenienza dell'acquisto.

Aspetto e qualità: la cura dell'esterno e la qualità dei materiali utilizzati per le parti comuni influiscono sulla valutazione di un appartamento. Lo stesso vale per i servizi accessori: una piscina o un campo da tennis condominiale, la tenuta del giardino, ecc.

Fattori ambientali: esempi tipici sono la silenziosità e la mancanza di inquinamento atmosferico. Una casa situata in un complesso ricco di verde e di viali pedonali, isolata dal traffico cittadino, oggi è molto stimata.

Parcheggi e mezzi pubblici: la possibilità di avere in pertinenza un box o un posto auto di proprietà aumenta il valore dell'immobile mentre la difficoltà di sostare all'esterno ne diminuisce la qualità. Il valore dei box dipende dal numero di auto che vi possono trovare asilo. Inoltre si tiene conto della facilità di accesso, della possibilità di ospitare oltre all'auto anche una moto, e, per i parcheggi interrati, anche del piano in cui si trovano: più questo è basso meno vale il box. Il prezzo di mercato di un posto auto è influenzato in maniera decisiva dall'offerta. I potenziali utenti sono ubicati in un raggio di 200-300 metri. Se in zona aumenta l'offerta, il valore scende di parecchio.

Servizi di vicinato: scuole, uffici pubblici, banche nelle prossimità danno all’immobile una valenza positiva.

Come si determina il prezzo (appartamento)

le caratteristiche decisive riguardo i locali e la loro disposizione sono:

Piano: generalmente il valore di un appartamento sale con il salire di piano, tranne in due casi: quando l'edificio è privo di ascensore, in questo caso per ogni piano dopo il secondo il valore diminuisce; quando la casa affaccia su un bel giardino, in questa circostanza i piani bassi non perdono valore rispetto a quelli più alti.

Superficie complessiva: il parametro su cui si fonda la valutazione è il metro quadrato commerciale. Ma, a parità di caratteristiche intrinseche, le case di piccole dimensioni (fino a 50 mq) valgono proporzionalmente di più.

Spazio sfruttabile: altro fattore determinante è valutare quanta parte della superficie commerciale si possa concretamente utilizzare. Una casa di 100 metri con 30 spesi in ingressi e corridoi non si può stimare come "valore pieno" per tutti i 100 metri.

Esposizione: lo standard è l'esposizione su due lati, uno dei quali il Sud. Tre o quattro lati costituiscono un elemento di valore, un lato solo invece potrebbe essere causa di deprezzamento dell'immobile.

Luminosità: incide sulla qualità della vita all'interno della casa. Tra l'altro una casa luminosa che ha anche il riscaldamento autonomo potrà usufruire di un risparmio energetico (meno consumo di combustibile) e di conseguenza un risparmio economico.

Affaccio: nelle casa in condominio aspetti importanti, che danno anche valore all'immobile, sono una vista su un giardino o, a un piano alto, la possibilità di vedere liberamente i tetti delle altre case; il 50% del valore di una casa indipendente può essere dato dalla sola possibilità di godere di una vista panoramica.

La visita della casa

L'interesse dovrà concentrarsi su tre punti

Lo stabile

Bisogna informarsi sugli anni dello stabile, esaminare lo stato di salute delle facciate interne ed esterne, valutare la qualità dei materiali utilizzati nelle parti comuni; se l'impianto di riscaldamento è centralizzato. Con molta cura andrebbero esaminate anche le parti comuni meno evidenti.

Lo stato di salute dell'unità immobiliare

Prestare cura alla disposizione dei locali, alla fruibilità degli spazi e alla possibilità di modificarli, allo stato di conservazione di pavimenti e impianti sanitari, allo stato di salute degli infissi; non è solo un fatto estetico, visto che per un buon 20% la resa (e quindi il costo) dell'impianto di riscaldamento dipende proprio dalla »tenuta» di finestre e balconi. Non sarà difficile farsi un'idea di quello che si vorrebbe o dovrebbe cambiare.
Controllare l'impianto idraulico e del riscaldamento; per capire se c'è qualche problema, verificare la presenza di muffe o macchie di umidità. Se si trovano sul soffitto, ci sono problemi con il bagno del vicino del piano di sopra, se sono sulla parete, in corrispondenza dei caloriferi, a perdere sono le condutture dell'acqua calda per il riscaldamento; se sono in bagno, sulla parete, il danno è causato da una perdita delle condutture condominiali dell'acqua. Anche se la macchia è asciutta, l'inconveniente potrebbe ripetersi se non è stata fatta una vera riparazione. L'acqua, infatti, infiltrandosi nel muro, non segue sempre la stessa via, e solo la rimozione dell'origine della perdita potrà rivelarsi risolutiva. L'ideale sarebbe comunque far verificare da un tecnico. Sempre a proposito di infiltrazioni, bisogna stare in guardia se l'appartamento è sito all'ultimo piano, soprattutto se la copertura è di tipo piano (in linguaggio tecnico si chiama »lastrico solare») la migliore difesa contro l'umidità e il miglior isolamento termico è data dal classico tetto spiovente di coppi o di tegole. Per quanto riguarda l'impianto elettrico, il controllo è più comodo: basta verificare che vi sia un »salvavita» e la »messa a terra».

Il discorso è un pò differente per le case indipendenti, dove bisognerebbe controllare:

• Lo stato di salute della facciata
• Le coperture: prestare particolare alle eventuali coperture in Eternit (che contiene amianto); non solo possono causare problemi alla salute, ma anche problemi economici, perchè quando bisognerà rifare il tetto sarà necessario affrontare pesanti costi di smaltimento del materiale e tempi molto lunghi per lo smontaggio, che deve seguire regole particolari.
• L'impianto di riscaldamento

Il quartiere in cui è situato l'edificio

Se si è interessati a un immobile in una strada che non si conosce è consigliabile verificare la situazione ambientale più volte e in orari sempre diversi.

I controlli sulla documentazione

E' necessario effettuare alcuni controlli formali per valutare se la transazione presenta aspetti a rischio.

• la regolarità urbanistica e ipotecaria dell'immobile e il profilo del venditore;
• la situazione condominiale e fiscale;
• la regolarità urbanistica e ipotecaria.

L'acquisto della casa in costruzione

Comprare un appartamento ancora in costruzione presenta vantaggi molto rilevanti:

• la possibilità di adattare l'immobile alle proprie esigenze;
• le case nuove sono costruite meglio di quelle degli scorsi decenni, sono tagliate senza spreco di spazi;
• la predisposizione alle nuove tecnologie;
• minori costi per il riscaldamento;
• assenza di costi di ristrutturazione.

Il rogito e il capitolato

alcune delle caratteristiche del rogito (atto definitivo di compravendita)

• la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;
• gli estremi di eventuali convenzioni stipulate con il Comune e l'elencazione dei vincoli previsti;
• i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;
• l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in denaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le formule di pagamento;
• l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonchè la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
• gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonchè di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;

Per quanto attiene al capitolato, si prevede di esprimere:

• le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonchè l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
• gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.